Geef ze een huis, de jeugd van vandaag

Dan kunnen ze van elkaar houen

Geef ze een huis, de jeugd van vandaag

Dan hoeven ze niet rond te sjouwen

(Refrein uit de meedeiner Geef ze een huis, van – nomen est omen – het duo De Bouwmeesters)

Er was het gesprek met Timon Hogervorst, verbonden aan makelaarskantoor Huizenstede in Haarlem, stad waar schrijver Harry Mulisch ooit z’n hautaine bips mee afveegde. Haarlem is onderhand de meest geliefde buitenwijk van Amsterdam, want leuke stad en mondaine badplaats (Zandvoort) binnen bereik en in deze contreien spreekt zelfs het tuig nog met twee woorden. Er is daar altijd al veel vraag en weinig aanbod geweest, maar de laatste maanden is het extreem te noemen. En dat heeft ook z’n weerslag op het vak van makelaar. 

“Eigenlijk is het geen kunst meer, een huis verkopen,” verzucht Hogervorst, “want in acht van de tien gevallen gaat een huis gewoon naar degene met de hoogste bieding. Het verarmt het vak. En wat de aankoopbegeleiding betreft, een ander deel van ons werk, dat is ook niet meer echt leuk. Want stel, je adviseert een klant vanuit jouw expertise om vijftig mille boven te vraagprijs te bieden, dan blijkt dat bedrag bij de daadwerkelijke bieding toch weer hoger uit te vallen. Frustrerend voor makelaars en klanten. Het is gewoon niet meer te voorspellen, zelfs niet met vijfentwintig jaar ervaring. Uiterst frustrerend, het vak wordt uitgehold.” 

Overigens wil Hogervorst nog wel gezegd hebben dat krapte op de woningmarkt van alle tijden is. “Denk aan onze ouders die in de jaren vijftig en zestig trouwden om te mogen hokken en dat dan maar op een etage deden bij een alleenstaande dame met wie ze de wc deelden.” 

Overal in het land gingen de huizenprijzen de afgelopen tien, twintig jaar meer dan eens over de kop, vlogen de huren omhoog, raakten sociale huurwoningen schaarser – want werden steeds vaker te koop aangeboden of opgekocht – en konden tal van vastgoedtypes ongestoord te werk gaan. Daartegenover stagneerde de bouw van nieuwe huizen en nam de vraag alleen maar toe. Voor dat laatste waren en zijn allerlei demografische factoren waarover wij nog komen te spreken. 

De vragen die zich vervolgens opwerpen, luiden: waarom lieten we toe dat complete wijken met goedkopere huurwoningen konden worden opgekocht door beleggers, die het vervolgens voor veel meer geld verhuurden? Waar was de overheid om daartegen een halt toe te roepen, waar waren de regeringen, de PvdA vooral, immers de partij die in een niet eens zo ver verleden juist (sociale) woningbouw beschouwde als een speerpunt van beleid? Roemruchte bewindslieden waren er, zoals Marcel van Dam en Jan Schaefer, van wie de opmerking kwam dat Den Haag niet te veel moest vergaderen en kletsen, want ‘in gelul kun je niet wonen’.

In acht van de tien gevallen gaat een huis gewoon naar degene met de hoogste bieding. Het verarmt het vak

Timon Hogervorst, makelaar

We leggen het voor aan PvdA-Kamerlid Henk Nijboer, die sinds 2017 expliciet ‘wonen’ in zijn toch al veelomvattende portefeuille heeft. “Vergeet ook Adri Duivesteijn niet in dat rijtje, dat inderdaad illuster is. De sociaaldemocratie heeft een traditie hoog te houden op het gebied van rasechte volkshuisvesters, op elk bestuurlijk niveau, van minister tot wethouder. Die achtergrond verplicht natuurlijk, en ik kan je zeggen dat ik als Kamerlid aan ‘wonen’ en daarmee samenhangend ruimtelijke ordening, de meeste tijd besteed. Maar ja, ik doe ook financiën, een onderwerp dat tot voor kort veel meer aandacht trok in de media. Wonen is meer iets van de laatste tijd, door onder andere de woonprotesten. Maar daarvoor was het leuren om aandacht. Kennelijk was wonen als thema niet prestigieus genoeg, niet sexy genoeg. Ik weet het niet.” 

Maar had de PvdA ‘wonen’ de afgelopen decennia niet veel meer als sociaaldemocratisch kroonjuweel moeten koesteren? Neem de invoering in 2013 van de zogeheten verhuurderheffing, een extra belasting voor woningbouwcorporaties, die dat doorgaans verhaalden op de huurders, die meer huur moesten betalen. De heffing werd ingevoerd in Rutte II, waarvan notabene PvdA-voorman Lodewijk Asscher de vicepremier was. 

“Maar diezelfde Asscher,” weerlegt Nijboer, “heeft die heffing later elk jaar geprobeerd af te schaffen, niet alleen omdat de huren stegen, maar ook omdat er minder sociale huurwoningen werden gebouwd. En het was ondergetekende, Henk Nijboer, die de huurstijgingen aan banden legde. Verhuurders mochten de huur jaarlijks niet meer verhogen dan de inflatie plus maximaal één procent. Dat was terecht, want sommige mensen waren meer dan de helft van hun inkomen kwijt aan huur. Toegegeven, de verhuurderheffing zou eenmalig zijn, maar is al die tijd, ondanks Asschers pogingen, door steun van de coalitie van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie blijven voortbestaan. Er is toen te veel bezuinigd op wonen. Het volkshuisvestingsbeleid is de afgelopen decennia verkwanseld, te zeer gericht op de werking van de markt en te weinig op het idee dat mensen een grondwettelijk recht hebben om te wonen.”

We zouden de verhuurderheffing helemaal kunnen afschaffen, de huren maximeren gedurende ettelijke jaren. En anders dan de corporaties zouden we
voortaan ook eigenaren belasting moeten laten betalen voor de inkomsten die zij verkrijgen uit de verhuur van hun huizen. De overheid moet sowieso meer tegenwicht bieden aan het snelgroeiende legertje van cowboys op de vrije woningmarkt. Niet in de laatste plaats gaan we als gekken bouwen, jaarlijks tachtigduizend huizen erbij. 

Maar zou het voldoende zijn? Valt er überhaupt nog tegen het huidige woningtekort op te bouwen? In 2030 zijn er bijna een miljoen huizen extra nodig.

Daarachter schuilt een andere vraag, een pikante, namelijk: groeit de bevolking niet te hard? Van 2010 tot 2020 nam de bevolking toe van 16,5 naar 17,4 miljoen. Volgens sommige, sombere prognoses tikt ons land in 2050 het aantal van ongeveer 22 miljoen ingezetenen aan, vierenhalf miljoen meer dan nu. Waar laten we die mensen? Is dat voor een land als het onze behapbaar? 

Het grondwettelijk recht op een fatsoenlijk dak boven je hoofd wordt niet door het kabinet waargemaakt

Henk Nijboer, Tweede Kamerlid PvdA

Oud-demograaf van het CBS Jan Latten is daar duidelijk over: “Als dat beeld werkelijkheid wordt, dan zit Nederland tegen die tijd vol met metropoolregio’s, van de Randstad naar Utrecht, richting Eindhoven afbuigend naar Den Bosch en zo noordwaarts richting Zwolle. Behalve woningtekorten zal die ongeremde groei ook nadelige gevolgen hebben voor de verkeerscongestie, drukte in de steden, milieuproblematiek en integratie. Ik denk niet dat we dat willen.”

Latten wijt de crisis op de woningmarkt aan twee factoren: ‘totale miscalculatie’ van prognoses, want doorgaans passen die zich te traag aan aan de werkelijkheid. En die werkelijkheid wordt niet zelden bepaald door migratie. Volgens het CBS had in de periode 2016 tot 2019 migratie een grotere invloed op de bevolkingsgroei dan geboorte- en sterftecijfers. In het coronajaar 2020 groeide de bevolking uitsluitend door migratie met 68.000 inwoners. Ondanks de reisbeperkingen kwamen er 68.000 meer mensen naar Nederland dan er mensen naar het buitenland verhuisden (en er overleden evenveel mensen als er kinderen werden geboren). Latten: “Migratie wordt vaak gezien als eenmalig, als een incident, maar kijk je terug, dan zie je dat er steeds golven zijn van mensen die hier binnenkomen, variërend van arbeidsmigranten tot asielzoekers.” 

En twee: beleid. Tehuizen voor ouderen sloten, indachtig de opvatting dat zij langer zelfstandig moesten kunnen blijven. Dat zou beter zijn voor hun persoonlijke welzijn; het scheelde bovendien een heleboel zorgkosten. Hetzelfde gold voor patiënten uit tal van instellingen die daarbuiten, begeleid of onbegeleid, gingen wonen. “En dan waren er de arbeidsmigranten, de Polen en andere seizoenswerkers uit de EU, die vaak ook buiten het eigenlijke seizoen hier bleven en daarom door gemeenten werden aangespoord zich als inwoner in te schrijven. Al deze groepen traden toe tot de sociale woningmarkt, die al onder druk stond doordat er sinds 2015 nauwelijks nog aanwas van nieuwbouw is.”

Er is ook een andere ontwikkeling, die makelaar Hogervorst uit Haarlem niet is ontgaan: er zijn steeds meer eenoudergezinnen waarvan de vader of moeder wel een relatie heeft, maar om uiteenlopende redenen twee keer nadenkt alvorens daadwerkelijk bij elkaar te kruipen om een samengesteld gezin te vormen. Niet zelden hebben ze in de naburige stad een appartementje dat ze nu, met de huidige lage rente, probleemloos kunnen aanhouden en dat ze reserveren voor als een van de kinderen gaat studeren. 

Hogervorst vindt dat er veel meer gebouwd moet worden, maar hij voegt eraan toe dat de overheid, of wie dan ook, deze mensen op een of andere manier zou moeten stimuleren om toch samen te wonen. “Ik besef dat dat lastig is, zo niet onmogelijk, maar zo’n stimulans zou de krapte op de markt beslist verlichten.”

Jan Latten bevestigt in zijn net verschenen boek Geen paniek – Liefde en geluk in de 21ste eeuw dat Nederland een land van singles wordt. “Hoewel het ideaal om samen met iemand door het leven te gaan niet verdwijnt, worden we toch steeds meer een land van eenlingen. Je zou de trend zelfs kunnen duiden als land van liefdesnomaden. Rond 1950 woonden maar 300.000 van alle 7,5 miljoen volwassenen alleen. Inmiddels is het aantal alleenwonenden vertienvoudigd tot 3,1 miljoen, terwijl de volwassen bevolking bijna verdubbelde, tot 13,6 miljoen. Volgens prognoses van het CBS komen er tot 2050 nog bijna 700.000 alleenwonenden bij. Een omvang vergelijkbaar met het huidige inwoneraantal van de provincie Groningen. Daarbij zijn alleenstaande ouders niet eens meegeteld. Zou je de alleenstaande ouders ook meetellen, dan telt dat op tot 4,4 miljoen in 2050. Tegen die tijd woont dan in de helft van alle woningen iemand alleen of als alleenstaande ouder met een of meer kinderen.”

De tekst gaat onder de foto verder.

bron: anp

Blijvende migratie, matige prognoses, langer op zichzelf wonende ouderen en verstandelijk beperkten, meer singles, kortom, die 22 miljoen halen we in 2050 gemakkelijk en we zullen meer woningen nodig hebben dan ooit. Tenzij er een lichting bestuurders aantreedt dat zich wel durft af te vragen of Nederland een bepérkte bevolkingsgroei wil of een juist een onbeperkte. Al eerder poneerde Latten in Elsevier Weekblad de stelling dat bevolkingspolitiek het grote issue wordt van de komende tijd, ook bij nog komende verkiezingen.

Wat zien de verschillende partijen als behapbare bevolkingsomvang in 2050: 17 miljoen, 22 miljoen, iets daartussen? “Of kiest men voor een ‘ik-laat-mij-verrassen’-visie?” De belangrijkste vraag blijft volgens Latten hoe vol, druk en divers Nederlanders het zouden willen hebben. “Wat zien de mensen in het land als de toekomst van dit land? (–) Genoeg te doen voor de politici, want de kiezer smacht naar een antwoord.”

Hoe dan ook is het een thema dat niet behoort te zijn voorbehouden aan rechts en waarover linkse partijen niet langer moeten zwijgen. Bevolkingspolitiek, hoe gevoelig ook, treft ons allemaal. Latten: “Het gaat namelijk niet alleen om toekomstige aantallen inwoners, maar ook om toekomstige kwaliteit van leven.” En Kamerlid Nijboer voegt daaraan toe: “We wonen met steeds meer mensen in Nederland en mensen wonen ook steeds vaker alleen. Daarom moet er veel meer betaalbaar gebouwd worden. Rechtse partijen wijzen vluchtelingen altijd aan als zondebokken. Maar het kernprobleem is dat er te weinig betaalbare huizen zijn voor iedereen. Het grondwettelijk recht op een fatsoenlijk dak boven je hoofd wordt niet door het kabinet waargemaakt. Dat had allang moeten gebeuren.”

Maar wat te doen ondertussen als je nu jong bent, starter, herstarter of wat dan ook, op deze dolgedraaide markt? Inwonen bij je ouders, zoals dat kort na de oorlog gebeurde en zelfs nog in de jaren zestig en tachtig? Genoegen nemen met desnoods een tiny house, een caravan, een vakantiehuisje? Of moet je leegstaande als opslagruimte dienende etages betrekken boven winkels in drukke koopgoten? Of kun je beter maar emigreren, eventueel naar dunbevolkte gebieden in eigen land? Als thuiswerken toch meer en meer ingeburgerd raakt, dan maakt het minder uit vanwaar je je Zoom-gesprekken voert. En in de provincie heb je vooralsnog veel huis voor je geld. Toegegeven, de Randstad ligt op enige afstand, maar dat offer zal gebracht moeten worden. Henk Nijboer komt uit Groningen, alwaar in sommige delen plek zat is. “Nou, vergis je niet. In de stad Groningen en in de dorpen eromheen is de nood minstens zo hoog als in de rest van het land.”

Een andere mogelijkheid: langs de A9 bij Amstelveen wordt het voormalige KPMG-complex omgebouwd tot woongebied, en met het thuiswerken moeten de toch al verlaten kantorenparadijsjes nog meer potentieel aan om te bouwen voorraad kunnen genereren. De gestaag leeglopende kantoren op de prestigieuze Zuidas in Amsterdam lijken de volgende aan de beurt voor zo’n andere invulling. PvdA-Kamerlid Nijboer: “Dat is een gunstige ontwikkeling, maar het is geen structurele oplossing. Er zal gebouwd dienen te worden. In 2030 is er een tekort van bijna een miljoen huizen. Daar is veel geld voor nodig. Volkshuisvesting moet eigen budget krijgen, om maar eens wat te noemen.”

En een eigen minister? Volkshuisvesting is nu nog ondergebracht bij minister Ollongren, die het er, volgens Nijboer, ‘vooral maar een beetje bijdoet’. 

“Ollongren wil alleen maar praten met allerlei partijen, terwijl de tijd nu vraagt om een daadkrachtige aanpak.” 

Zou het wat zijn voor Henk Nijboer, mocht zijn partij alsnog een kabinet in worden gezogen? “Dat laatste valt te bezien,” klinkt het nuchter, “dus het heeft geen zin erop vooruit te lopen.”

Heeft Wybren van Haga een oplossing? Hij is behalve Kamerlid (ooit voor de VVD, toen als zelfstandig Kamerlid, daarna even voor Forum voor Democratie en nu als fractievoorzitter van de groep-Van Haga) ook eigenaar van een aantal pandjes in Haarlem en omgeving. Hoeveel het er zijn, weet hij niet meteen exact. “Maar ik heb zo’n honderdvijftig huurders.” Het merendeel in de vrije sector (boven de 752,33 euro per maand). 

Van Haga, naar eigen zeggen liberaal in hart en nieren, meent dat de markt verstoord is geraakt door de overheid. Zowel aan de aanbod- als aan de vraagkant. “De vraag is toegenomen doordat we ondanks een krimpende bevolking toch ieder jaar zo’n honderdduizend immigranten toelaten, die merendeels in de sociale woningbouw terechtkomen. En aan de aanbodkant zie je dat corporaties door die verhuurderheffing te weinig geld hebben overgehouden om te investeren en bij te bouwen. De particuliere sector is vooral geraakt door alle eisen die zijn ingevoerd op het gebied van duurzaamheid, van milieu, stikstof en Pfas, door bureaucratie, waardoor het steeds langer is gaan duren voordat je je vergunningen hebt. In feite is – vooral door toedoen van partijen als GroenLinks, SP en D66 –
zo’n tien jaar geleden een bouwstop afgekondigd.” 

Als volkshuisvesters de verhuurderheffing niet meer konden opbrengen, restte hun vaak niks anders dan hun woningen te verkopen aan onder meer de bekende pandjesprinsen, die de ruimtes opdeelden en voor hogere bedragen verhuurden. Omdat ze daarbij de grens van 752,33 euro overschreden, bleven die verhuurders gevrijwaard van die verhuurderheffing. “Over particuliere beleggers als ik bestaat het frame dat wij de krapte op de markt hebben veroorzaakt dan wel dat wij de mensen een poot uitdraaien. Maar daarmee maak je ons groter en machtiger dan we zijn. Particuliere beleggers maken nog geen drie procent van het geheel uit op de markt. Daarbij doen wij niks onoorbaars en bovendien geldt dat elke verhuurde woning ook bewoond is.”

Er is geen enkele reden om als samenleving scheefwoners met goed betaalde banen te subsidiëren

Wybren van Haga, Tweede Kamerlid groep-Van Haga

Van Haga geeft het voorbeeld van het woningdelen, waartegen in de loop der tijd bezwaren rezen. Mensen hadden recht op meer individuele ruimte. Aldus moest het verschijnsel van de overbewoning de kop ingedrukt worden. “Maar ik heb liever een politieagent, een verpleegster, een militair en een leerkracht op een bepaalde, royaal bemeten ruimte die samen 1600 euro betalen, dan één expat aan wie ik 3000 euro vraag en waarvan je weet dat zijn bedrijf dat zonder morren zal betalen. Maar ja, woningdelen mag niet meer hè.” 

Wat hem verder nog dwarszit, is het zogeheten scheefwonen. Twintig procent van alle huurders in Amsterdam woont scheef, naar Van Haga’s inzicht. “Mensen komen met een laag inkomen of een uitkering in een prachtige, zwaar gesubsidieerde sociale huurwoning, maar blijven hun hele leven zitten voor een absurd lage huur. Terwijl ze intussen goed betaalde banen hebben en marktconform kunnen huren of een eigen huis kunnen kopen. Er is geen enkele reden om als samenleving deze scheefwoners te subsidiëren. De overheid heeft de markt verstoord met allerlei belastingen, obstakels en regeltjes. Er is maar één manier om de markt te normaliseren en dat is het zo snel mogelijk bouwen van een miljoen woningen. In combinatie met een immigratiestop.” 

Eenieder met kinderen, die na hun middelbareschooltijd normaliter binnen twee, drie jaar op eigen benen staan, kan zich het hoofd pijnigen over de vraag: hebben zij straks een kamer, een huis? Een betaalbaar huis in een goede buurt, als het even kan. Moet ik niet alvast wat regelen voor die gasten? 

Nu had ik onlangs een droom, en die ging zo: in het jaar 2030 woon ik alleen achter in onze stadstuin van zestig vierkante meter, verstopt onder een nimmer bijgehouden vlinderstruik en een paar pruimenbomen. Ik woon daar alleen, in zo’n tiny house, die tegen die tijd steeds luxer zullen zijn geworden. In het woonhuis wonen de zonen, ieder op een verdieping. Mijn vrouw woont aan de overkant van de straat, in vergelijkende omstandigheden als het tiny house. De overkant is een rij van zo’n veertig huizen, waar alle vrouwen uit de straat bij elkaar zijn gekropen, als in de tijd van de hofjes voor alleenstaande vrouwen. 

De mannen hebben zich aan mijn kant geschaard. Onze tuinen kennen geen schuttingen meer. Alles is opengebroken. Wij lopen in en uit bij elkaar, maar als het te gortig wordt, kunnen we de boel afsluiten. De mannentuinen zijn omgebouwd tot veredelde voetbalveldjes, plekken met vijvers waar gevist kan worden, opslagplaatsen voor onze oude klassiekers waaraan zonder commentaar of gezeur gesleuteld kan worden. De vrouwen aan de overkant hebben hun tuinen ingericht naar hun wensen. Af en toe vindt er verkeer plaats tussen deze en gene zijde, maar er wordt niet overnacht. Dat wekt maar verwachtingen. 

In die droom hoorde ik op enig moment iemand zingen, maar ik verstond de tekst niet. Pas bij het wakker worden bedacht ik dat het weleens René Froger geweest kon zijn met een hit uit de jaren negentig waarvan ik op YouTube de refreintekst achterhaalde: Een eigen huis, een plek onder de zon, en altijd iemand in de buurt, die van me houden kon. Toch wou ik dat ik net iets vaker, iets vaker simpelweg gelukkig was, oohhh.