Exodus uit de stad
Steeds meer huiseigenaren van middelbare en hogere leeftijd verlaten de grote steden – Amsterdam voorop. Wat beweegt hen? Waar gaan ze heen? En, niet onbelangrijk: wat heeft dit voor gevolgen? ‘Een stad zonder middeninkomens verliest zijn ziel.’
A l die mensen, auto’s, trams, winkels, reclameborden, cafés en restaurants. Iedere dag een paar keer met een klein kind en tassen vol boodschappen die schier oneindige trappen op naar dat appartement op driehoog. En dan ook nog eens een man die niet in zo’n ‘doos’ kon aarden, omdat hij gewend was aan de grote, kale vlaktes van Nieuw-Zeeland. Ergens in 2013 voelde Hannah Jansen Morrison – journalist en communicatiestrateeg van beroep, destijds 32 jaar oud en voor de eerste keer zwanger – dat het wonen aan de Albert Cuyp in Amsterdam steeds meer energie van haar begon te eisen.
Oké, er was een dakterras. Maar dat bood onvoldoende soelaas. Daar kleine kinderen op laten spelen zonder begeleiding was levensgevaarlijk. Om over de vervulling van de rurale dromen van echtgenoot Richard – ondernemer, destijds 43 – nog maar te zwijgen. Er restte slechts één oplossing: zoeken naar een woning buiten de stad.
Twee jaar lang zocht het stel naar een geschikte locatie. Jansen Morrison: “Ik had last van koudwatervrees, ik ben geboren en getogen in de stad, het platteland is voor mij terra incognita.” Halverwege 2015 was het raak: een op te knappen pand van 500 vierkante meter op een landgoed van 5,5 hectare aan de rand van de Achterhoek, ergens tussen Zutphen en Arnhem. Voor dezelfde prijs als een bovenwoning in een goede buurt in Amsterdam.
Het voorbeeld van Hannah en Richard staat niet op zichzelf. Steeds meer huiseigenaren van middelbare en hogere leeftijd verlaten de grote stad. Wat drijft hen? Waar gaan ze heen? En wat betekent dit voor de achterblijvers? Een tour d’horizon.
Eerst de cijfers. In de leeftijdscategorie 35 tot 55 jaar groeide het aantal mensen met een eigen woning dat een van de vier grote steden – Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag: de G4 – heeft verlaten de afgelopen tien jaar met 5 procent. Boven de 55 jaar steeg dit aantal zelfs met 9 procent, blijkt uit berekeningen die het Kadaster op speciaal verzoek van HP/De Tijd heeft gemaakt. Het aantal jongere huizenbezitters onder de 35 jaar dat buiten de G4 een nieuwe woning aanschafte, daalde daarentegen, van 29 naar 25 procent.
Dit sluit deels aan bij de bevindingen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Veel gezinnen met kleine kinderen keren de grote steden de rug toe, signaleerde deze instantie eind vorig jaar. Van de stellen woonachtig in de vier grote steden die in 2012 hun eerste kind kregen, verkaste zo’n 25 tot 40 procent binnen vier jaar naar een andere gemeente. Buiten de vier grote steden was dit slechts 14 procent.
Amsterdam spande de kroon; van de gezinnen in de hoofdstad was 40 procent binnen vier jaar na de komst van de eerstgeborene verhuisd. Meer dan de helft van deze groep behoorde tot de 20 procent met de hoogste inkomens. Uit Utrecht vertrok 34 procent van de jonge families, uit Rotterdam 28 procent en uit Den Haag 27 procent. Middelgrote steden als Groningen en Eindhoven laten eenzelfde beeld zien. In Groningen bijvoorbeeld steeg het aantal inwoners dat naar een plek buiten de stad trok de afgelopen drie jaar met 7 procent. Maar in tegenstelling tot in de G4 zijn het hier vooral afgestudeerde twintigers die hun heil elders zoeken; hoofdzakelijk in Amsterdam.
Ook de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) merkt dat steeds meer dertigplussers de vier grote steden de rug toekeren. Exacte data heeft de makelaarsvereniging nog niet. Die worden momenteel geanalyseerd en begin oktober gepresenteerd, tegelijk met de woningmarktcijfers over het derde kwartaal. Maar dat er sprake lijkt van een trend, kan een woordvoerster wel beamen.
De trek van gezinnen met jonge kinderen uit de grote steden, is op zich niet zo bijzonder; die is van alle tijden, weet ook Peter Boelhouwer. “Je kunt de stad zien als een soort roltrap,” schetst de aan TU Delft verbonden woningmarkthoogleraar. “Je begint onderaan, op kamers. Op een gegeven moment krijg je een baan en een relatie. Dan verhuis je naar iets groters. Komen er kinderen, dan ontstaat er vervolgens behoefte aan een grondgebonden woning en stap je weer van de roltrap af.”
Maar de exodus van de laatste jaren is wel uitzonderlijk; grotendeels een soort inhaalslag, meent Boelhouwer. “Tijdens de crisis maakten veel mensen pas op de plaats. Dat zie je vaak in economisch onzekere tijden. Iedereen blijft zitten waar hij zit; liever even met een paar kleine kinderen in een driekamerappartement, dan een huis verkopen dat onder water staat en een hogere hypotheek. Nu het weer beter gaat, halen ze de schade in.”
Een betaalbaar huurhuis vinden in een van de vier grote steden is ondoenlijk
Belangrijk argument voor dertigplussers om de stad te verlaten: de druk op de woningmarkt. Tussen 2013 en medio 2018 stegen de huizenprijzen in de vier grote steden met gemiddeld 45 procent, twee keer zoveel als daarbuiten. Uitschieter: Amsterdam met 68 procent.
Die exorbitante stijgingen zijn een direct gevolg van het dalende aanbod. In Amsterdam bijvoorbeeld stonden eind vorig jaar nog maar 1244 woningen te koop tegen 3372 in 2015. Een betaalbaar huurhuis vinden in een van de vier grote steden is helemaal ondoenlijk; het aanbod van sociale huurwoningen – met een huur van maximaal 710 euro per maand – daalde in de periode 2013 tot en met 2016 met 17 procent. In de vrije sector is het aanbod van woningen met een huurprijs van minder dan 1000 euro per maand zo goed als opgedroogd. Ook hierin loopt Amsterdam voorop.
Tegelijkertijd spelen de prijsstijgingen vertrekkende inwoners van grote steden ook in de kaart. Omdat hun huizen zoveel duurder zijn geworden, kunnen zij bij verkoop met de overwaarde elders hun slag slaan.
Ricardo Abbas (32), corporate recruiter bij GGZinstelling Lentis, en zijn vriend Rick Kruize (31), beleidsadviseur bij de Hanzehogeschool, weten daar alles van. Het stel wilde dit jaar gaan samenwonen in Groningen. Kruize woonde daar sinds twee jaar vlak bij het centrum in tweekamerappartement van 40 vierkante meter. Leuk voor één persoon, maar te krap voor twee. Daarom gingen ze op zoek naar iets groters; het liefst een jarendertigwoning met een tuin ergens in het zuiden van de stad.
Dat was geen sinecure. Abbas: “We hebben online op verscheidene huizen geboden. Maar steeds visten we achter het net. Heel frustrerend. Je weet nooit waar je aan toe bent. Telkens weer werden we overboden.
Op een gegeven moment zijn we buiten de stad gaan kijken. Zelfs in het aardbevingsgebied. Daar staan prachtige huizen te koop voor een prikkie. Uiteindelijk hebben we dat toch niet gedaan. We vonden de overgang te groot.”
In Haren was het begin deze zomer raak. Daar aan het begin van de Rijksstraatweg, de aorta van dit lommerrijke villadorp onder de stad Groningen, kochten de heren voor een kleine vier ton een jarendertigtussenwoning met tuin. Nogal aan de prijs, beaamt Abbas. Anderzijds: het tweekamerappartement van Kruize, in 2016 aangeschaft voor 91.000 euro, leverde bij verkoop 148.000 euro op, een stijging van ruim 60 procent.
Alles bij elkaar een goed compromis, vindt Abbas.
“We wonen beneden, met een tuin op nog geen kwartier fietsen van het centrum van Groningen: wat wil je nog meer!”
De substantiële overwaardes krikken de koopkracht van stadsverlaters in de periferie behoorlijk op. Amsterdammers bijvoorbeeld kunnen gemiddeld 51.000 euro meer betalen dan niet-Amsterdammers, meldde de Rabobank eerder dit jaar. Daarvan maken ze dan ook grif gebruik. In plaatsen als Amstelveen, Haarlem, Hilversum en Utrecht betalen ze gemiddeld tussen de 50.000 euro tot 65.000 euro boven de vraagprijs. In het Gooi loopt dit op tot een ton.
Powerplay waarover Ellen Mouthaan, makelaar in Naarden-Bussum en omgeving, kan meepraten. “Amsterdammers kopen met hun hart en hun hoofd,” vertelt zij. “Veel van hen gaan op zoek naar een huis zonder aankoopmakelaar. Het eerste wat zij zich afvragen wanneer ze iets leuks zien: hoeveel moet ik overbieden? Amsterdam is de maat.”
In het Gooi kijken jonge gezinnen die de grote stad verlaten vooral naar jarendertigwoningen van tussen de 400.000 euro en 800.000 euro. Villadorpen als Laren en Blaricum zijn dikwijls te hoog gegrepen. Maar plaatsen als Naarden en Bussum bieden goede alternatieven. Populair zijn bijvoorbeeld het Rembrandt- en Brediuskwartier, wijken met lange, brede straten, voldoende winkels en voorzieningen, dicht bij de A1 en het station. Ook die worden echter steeds duurder.
Gevolg hiervan is dat het jachtgebied zich nog verder verplaatst. Tot achter de Veluwe en onder Utrecht: de Betuwe, Achterhoek en soms nóg verder. Een olievlekwerking, ook wel rimpeleffect genoemd, die ervoor zorgt dat wie echt aast op een buitenkansje, steeds verder buiten de Randstad terechtkomt.
“Schat, pak je koffers maar, we gaan weg.”
“O wat leuk, een weekendje weg!”
“Nee joh, we gaan verhuizen, het huis is verkocht.”
“Hè, wat zeg je nu?!”
Jaap Sarvaas, destijds 54, kan het zich nog goed herinneren, die spraakverwarring tijdens het telefoongesprek dat hij zo’n twee jaar geleden voerde met zijn vrouw Yvonne (50). Nog maar net stond hun benedenwoning vlak bij Rotterdam CS in de verkoop, of de makelaar belde: iemand had boven de vraagprijs geboden. En die lag aan de hoge kant. Dus was er een mondeling akkoord.
Nogal onverwachts. “Het was meer een soort proefballonnetje. Na 32 jaar waren we tot de conclusie gekomen dat we weg wilden uit de stad. Ik vooral omdat ik iets anders wilde gaan doen. Daarnaast vonden we Rotterdam gewoon te druk geworden. Yvonne ging op haar fiets naar het werk. Dan moest ze op het Hofplein twee stoplichten wachten totdat ze erdoor kon!”
Gelukkig beschikten de twee nog over een recreatiehuisje bij Hilligersberg. Vandaaruit gingen ze op zoek naar iets anders. Dat vonden ze na de zomer in het Friese Noordwolde: een bijna tweehonderd jaar oude boerderij die vroeger deel uitmaakte van de Maatschappij van Weldadigheid, een kolonie voor arme sloebers uit de grote stad.
Daar runnen de twee paardenliefhebbers nu een bed and breakfast voor paarden en ruiters. Of beter gezegd, Jaap – Yvonne werkt nog steeds drie dagen in Rotterdam, bij de gemeente. Dat bevalt ze beiden uitstekend. Het enige wat ze missen is het internationale eten – een enkele verdwaalde Chinees daargelaten.
“Maar dat is niet onoverkomelijk,” relativeert Jaap.
Jaap en Yvonne zijn vijftigers zonder kinderen. Maar ook hun vertrek uit de stad is niet uniek. Net als jonge gezinnen kiezen oudere huiseigenaren steeds vaker voor het buitenleven, blijkt uit de cijfers van het Kadaster. Wat daarvan precies de reden is, blijft gissen. “Mogelijk willen ook deze ouderen de overwaarde op hun huis verzilveren,” denkt Hans Wisman, adviseur bij het Kadaster. “Maar het zou ook kunnen dat de verdere urbanisatie hen tegenstaat – de magneetwerking van de stad op onder anderen toeristen en jongeren.”
Opmerkelijk vindt het Kadaster de exodus van oudere huizenbezitters wel. Temeer omdat altijd werd gedacht dat oudere stadsbewoners niet zo gemakkelijk verkasten. Dat bleek ook uit onderzoek.
Een redelijk nieuwe trend, zo omschrijft Sven Heinen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), de trek van ouderen uit de grote steden. Heinen, zelf directeur van Smit & Heinen Makelaars, ontmoet vooral veel zeventigplussers die al wat slechter ter been zijn – senioren die op zoek zijn naar een levensloopbestendig appartement, het liefst in een complex met een lift. Die zijn in de G4 dun gezaaid en vaak aan de krappe kant.
“Hier binnen de ring in Amsterdam is tachtig procent van de appartementen kleiner dan tachtig vierkante meter. Dat vinden veel oudere mensen te klein,” weet Heinen. “Ze willen best wat betalen voor zulke complexen. Maar ze zijn er niet. En als ze al worden gebouwd, zijn ze zo weg.”
Ook deze senioren verkassen vaak naar een gemeente in de periferie, of zelfs nog verder weg. Daar kan Bartelo Dijk – makelaar bij het in landelijk en bijzonder wonen gespecialiseerde De Landerije, actief in de Veluwezoom en de Achterhoek – over meepraten. Hij krijgt regelmatig ouderen die komen kijken wat er in de regio zoal te koop is. “Mensen van wie de kinderen het huis uit zijn die zeggen: wij willen weg uit het westen. De drukte, al die laag vliegende vliegtuigen, we zijn het zat. We hebben een mooie overwaarde op ons huis; we gaan eens kijken wat er hier zoal te krijgen is.”
Meestal verkopen deze ouderen hun huis. Maar er zijn er ook die een appartement buiten de stad kopen en hun oude woning gaan verhuren. Zij zijn niet de enigen. Huizen in grote steden zijn geliefd, ook bij particulieren, voor de verhuur, als belegging. Een op de vijf huizen die te koop staan in steden als Amsterdam en Rotterdam gaat naar deze kleine beleggers. Zij parkeren er (eerst) hun zoon of dochter die gaat studeren, al dan niet met andere studenten, of doen het helemaal in de verhuur. Dat laatste kan lucratief zijn. Door de woning te verhuren aan toeristen, bijvoorbeeld via Airbnb, of aan expats. Want de vraag naar gemeubileerde huurwoningen in grote steden is groot, soms zelfs zeer groot.
“Als wij binnen de ring een woning te huur hebben van 1500 euro met een kamer van 50 vierkante meter, krijgen we zeker zo’n vijftig telefoontjes van expats,” vertelt Ted van Esch, werkzaam bij Von Poll, een makelaar uit Amsterdam die regelmatig woningen verhuurt aan buitenlandse werknemers. Dat is op zich niet zo vreemd. Amsterdam herbergt veel expats – naar schatting zo’n 50.000 tot 100.000. Voor die doelgroep is 1500 euro per maand zo ongeveer de benedengrens. De huurprijzen kunnen oplopen tot zo’n 6500 euro per maand, aldus Van Esch. Vorig jaar nog verhuurde hij voor die prijs in Den Haag een appartement aan een uit het buitenland afkomstige CEO van een Nederlands bedrijf. Tijd voor het opmaken van de tussenbalans. Steeds meer jonge gezinnen en oudere huiseigenaren verlaten de grote steden. Is er sprake van een leegloop? Integendeel, Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht groeien zelfs sterker dan de rest van het land. Naar verwachting zal die groei de komende jaren aanhouden. Onder jongeren blijft de G4 immers razend populair.
Maar de samenstelling van de bevolking verandert wel. De jonge gezinnen en ouderen die vertrekken, behoren hoofdzakelijk tot de middeninkomens – huishoudens met een inkomen van tussen de 35.000 en 70.000 euro. En die groep is de afgelopen jaren gekrompen, beaamt stadsgeograaf Cody Hochstenbach.
“Je hebt aan de bovenkant de hogeropgeleiden. Veelal academici die werkzaam zijn in leidinggevende functies of vrije beroepen – advocaten, consultants, medisch specialisten et cetera. Onderaan staan de zzp’ers, flexwerkers en anderen met laagbetaalde baantjes. Middeninkomens vormen de tussenlaag; die slinkt.”
Hochstenbach is gepromoveerd op het onderwerp ruimtelijke ongelijkheid en gentrificatie: het verdringingsproces waarbij wijken met veel lager betaalde bewoners steeds meer hoger opgeleiden trekken. Gevolg: die buurten krijgen een opknapbeurt, een andere uitstraling en de huizen- en huurprijzen gaan omhoog.
In veel stadscentra en omringende wijken heeft dit proces zich de afgelopen decennia voltrokken – De Pijp en de Jordaan in Amsterdam, Wittevrouwen en Tuinwijk in Utrecht en de Kop van Zuid in Rotterdam, om er maar eens wat te noemen. Tot echte integratie tussen de verschillende bevolkingsgroepen heeft dit veelal niet geleid. Maar wel tot een economische, sociale en culturele boost.
Nu relatief veel hogeropgeleiden met kleine kinderen deze wijken weer verlaten, dreigt een tegenovergestelde beweging: concentraties van rijkdom en armoede. Met segregatie en verschraling als gevolg, vooral op sociaal en economisch gebied, in de vorm van minder scholen, kinderopvang, buurtcentra en dure of juist goedkope winkels. Dure foodhallen, Marqtsupermarkten en Nutella-winkels versus belwinkels, kebabverkopers en prijsvechters als Aldi en Action. Voorbeelden van buurten waar die kaalslag zich al volop manifesteert zijn Katendrecht in Rotterdam, de Amsterdamse grachtengordel en aangrenzende gebieden zoals de Kinker- en de Bellamybuurt.
“Gezinnen met kinderen vormen toch vaak de stabiele factor,” aldus Hochstenbach. “Zij zijn meer aan huis gebonden, ontplooien veel activiteiten en zorgen voor cohesie.”
Dat concludeert ook sociaal geograaf Barend Wind. Hij promoveerde een jaar geleden op de relatie tussen verhuisbewegingen en overheidsbeleid. “Als de middeninkomens verdwijnen, verdwijnt de ziel uit de stad,” zegt hij. “De kans op segregatie en polarisatie neemt toe. Daar moet je voor uitkijken.”
Echt problematisch is het momenteel nog niet, nuanceert Wind, mede omdat Amsterdam nog een aanzienlijke voorraad sociale huurwoningen heeft. Bovendien doet de stad er alles aan om verdere segregatie te voorkomen, onder meer in de vorm van een nieuw woningmarktbeleid: tot 2025 wordt tachtig procent van de nieuwe woningen gebouwd voor lage- en middeninkomens. Maar of dat medicijn de overspannen woningmarkt tot rust zal brengen: Sven Heinen heeft zo zijn twijfels.
Als de middeninkomens verdwijnen uit de stad, neemt de kans op segregatie en polarisatie toe
Barend Wind, sociaal geograaf
Hét schrikbeeld van de MVA-voorzitter – zelf woonachtig in Rotterdam en Feyenoord-fan – is dat de hoofdstad rijkenenclaves krijgt zoals Rotterdam: “Je moet er als buurt voor waken dat je het Hilligersberg van Amsterdam wordt.” (Hilligersberg staat bekend als de nouveau riche-wijk van Rotterdam.)
Amsterdam: Hannah Jansen Morrison en haar man Richard hebben er nog geen moment spijt van gehad dat ze die stad in 2015 hebben verruild voor de Achterhoek. “Mijn koudwatervrees is niet bewaarheid, ik heb Amsterdam niet gemist en ik vind het buitenleven een enorme verrijking,” vertelt ze enthousiast.
Drie kinderen hebben ze inmiddels, van 5,2 en 0.
Die genieten volop. “Je doet de deur open en ze kunnen buitenspelen.” Ook Richard heeft het er naar zijn zin. “Erg leuk,” vindt Jansen Morrison, die veel heeft bijgeleerd, vooral op het gebied van natuur en landbouw. De rust in en rond de nieuwe woning ervaart ze als een verademing. “Die energie en prikkels in een stad vragen veel van je. Hier blijf je dichter bij jezelf.”
En haar vrienden: mist ze die? Dat wel. Maar ze komt nog regelmatig in Amsterdam, mede voor haar werk. Dat combineert ze dan door bij te praten. Soms snuift ze tegelijkertijd wat cultuur. Al hebben steden in haar nieuwe habitat als Arnhem, Zutphen, Apeldoorn en Deventer in dit opzicht ook veel te bieden, weet ze inmiddels.
“Dat grote cultuuraanbod in een stad als Amsterdam: als je er woont, maak je er beperkt gebruik van. Met kinderen heb je daar eenvoudig de energie niet voor. Als er nu echt iets is waar we heen willen, rijden we er gewoon heen. Je bent er binnen een uur. Dat is prima te doen. Sommige mensen vinden dat ver. Het is maar net hoe je het bekijkt. Ik sprak laatst iemand uit Toronto. Als je daar in een buitenwijk woont, zit je ook op een uur rijden van het centrum. Lekker dichtbij, zeggen ze dan.”